fjコンサルタンツ 経営情報Blog

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不動産の将来価値を近未来と長期で考えてみる

オフィス

【fjconsultants365日Blog:4,127投稿目】
~経営には優先順位がある~経営コンサルタント藤原毅芳執筆

縮小撤退

「事務所を引き払いました」
「(事務所)縮小を考えています」

といった声を聞くようになりました。
コロナ不況が訪れているので、早々に事務所を移転、
もしくは縮小させる動きです。
固定費を下げ、支出を抑えるために事務所をどうするのかは
早い段階で決めています。

このあたりの経営判断が遅いと致命傷にもなりかねません。
事務所移転ができる段階で決断する必要があります。

今後、こうした法人需要の不動産(オフィス)は
どのように変化していくのでしょうか。

直近と将来と大きく2つに分けて考えてみたいと
思います。

オフィス

今後1年間、2年間の状況

コロナ不況が来るまでは、オフィスの拡大を目的とした
移転が増加傾向にありました。
オフィスの稼働率も高い水準で維持していたので家賃も
上昇していたのです。

これが、一気に急減。
不動産オーナーには、家賃交渉の話が急増しています。
「家賃を下げてほしい」

という依頼です。

リーマンショック時には、オフィスをすぐに移転し
難を逃れた企業事例もありました。

都心のオフィスから郊外の元スーパーマーケット建物に
オフィスを移動し生き延びた企業の話が思い出されます。

逆に不動産オーナーから「家賃を一時的に下げます」という
提案をしている場合も耳に入ってきています。

どちらにしても

どちらにしても、商業不動産の家賃は下降局面に入って
います。
今年2020年から2021年にかけては家賃が下がりつつ
空室率も上がっていく
と予想されています。

それを感じている不動産オーナーは、家賃交渉が入る前に
家賃を下げる決定をしているのです。

借りている企業の方も「この時期なら」ということで
家賃交渉をしています。
その場合、「最終的には退去もあり得る」というカードを
握りながら交渉しますので強気です。

投資用不動産の減少と下落

不動産の中でも急変しやすいのは、投資用不動産
ワンルームマンション投資などの分野は急激に減少しやすい。

そのため投資用不動産を販売している企業は縮小か撤退へと
舵を切っていきます。
リーマンショック以降もそうした販売会社が消滅したのを
思い出しました。

景気の影響を受けやすい分野だと感じます。

森林

まとめ

長期的な視点で考えるとオフィスなどの商業不動産面積は
減少すると考えられています。

10年後には、バーチャルで仕事をする場面が増えるからです。
現在の言い方なら在宅勤務となりますが、技術革新をともなって
さらにリアルなバーチャル空間を活用しながら仕事をするように
なるのです。

そのためリアルな空間(オフィス)の必要性は限定的になります。
ということはリアルオフィス空間は必要性が減っていく。
そのため供給過剰になれば賃料は下がる。

そのため、リート投資(不動産投資信託)は下落傾向になるのでは
という論調も出始めています。

別の視点から見るとオフィスの価値の差が大きく広がるとも言えます。
価値が存続する物件と、大きく下落する物件に分かれてしまう。
それだけ真の価値を問われるようにシビアな分野になっていく
と思うのです。

業界が下落するときに、全部が下がるわけではありません。
下落傾向にあるときは、価値のない部分から下落する。
そう考えると予測しやすい。
今後は、価値を見極める眼が価値ある能力になると思います。

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『真の将来価値を見極める』